HONG KONG – Media OutReach – Cushman & Wakefield, penyedia layanan real estat terkemuka di dunia, hari ini menerbitkan ulasan dan prospek untuk pasar sewa kantor dan ritel untuk kuartal ketiga tahun 2022. Aktivitas sewa kantor dan ritel keduanya relatif sepi di Triwulan ke-3. Penyerapan bersih pasar perkantoran secara keseluruhan kembali ke wilayah positif didukung oleh pra-komitmen pada proyek-proyek baru di distrik Hong Kong Timur.

Namun aktivitas sewa secara keseluruhan masih relatif lamban, dan tarif sewa terus tinggi, dan sewa terus menyesuaikan, turun 2,3% kuartal-ke-kuartal. Di sisi lain, pasar ritel lokal secara keseluruhan masih lemah, dengan total penjualan ritel dalam delapan bulan pertama tahun ini mencapai HKD226,7 miliar, turun 1,5% tahun-ke-tahun. Diperkirakan pengaturan karantina masuk 0+3 terbaru tidak akan segera menarik sejumlah besar wisatawan ke Hong Kong, tetapi malah akan merangsang orang Hong Kong untuk bepergian ke luar negeri, yang akan memberi tekanan pada aktivitas ritel lokal dalam jangka pendek.

Pasar kantor

Aktivitas sewa kantor tetap sepi di Triwulan ke-3, dengan latar belakang ketidakstabilan ekonomi global, kenaikan suku bunga, dan berlanjutnya ketidakpastian atas pembukaan kembali perbatasan Hong Kong-China daratan.

Sewa keseluruhan terus menurun, turun 2,3% kuartal-ke-kuartal dan 4,0% tahun-ke-tanggal. Dari segi distrik, pada kuartal ketiga, sewa gedung perkantoran super Grade A di distrik Tsim Sha Tsui dan Central turun lebih signifikan, masing-masing turun 3,1% dan 2,4% kuartal-ke-kuartal (Tabel 1). Sewa keseluruhan kini telah turun 29% sejak puncaknya pada April 2019.

“Saat ini, area yang tersedia untuk disewakan relatif tinggi, dan beberapa tuan tanah telah mengadopsi solusi sewa yang lebih fleksibel. Selain menyediakan periode bebas sewa, mereka juga memberi penyewa subsidi untuk biaya dekorasi. Menarik perusahaan untuk menerapkan keputusan relokasi mereka. Karena harga sewa telah turun hampir 30% dari harga tertinggi di 2019, diyakini bahwa sewa kantor tidak akan lagi disesuaikan secara tajam seperti pada hari-hari awal epidemi. Langkah-langkah masuk 0+3 dan relaksasi bertahap dari pengaturan karantina akan memfasilitasi aliran modal dan personel bisnis. Kabar baik untuk pasar; Saya percaya bahwa penurunan sewa pada kuartal keempat diharapkan menyempit dan akan berputar untuk jangka waktu tertentu, dan penurunan sewa tahunan diperkirakan antara -3 hingga -5%,” jelas John Siu, Managing Director, dan Kepala Proyek/Layanan Perusahaan.

Dari sisi penyerapan, penyerapan bersih secara keseluruhan pada kuartal ketiga terutama didorong oleh area pra-sewa Gedung A yang baru selesai dibangun, yang tercatat positif sebesar 183.000 kaki persegi (Tabel 2). Area dengan gedung-A baru yang diselesaikan selama kuartal tersebut, seperti Hong Kong East, Hong Kong South, dan Kowloon East, semuanya mengalami peningkatan dalam penyerapan bersih.

Namun, permintaan untuk perluasan sewa di pasar umumnya menurun, dan beberapa perusahaan juga telah mengembalikan sebagian dari area yang disewa ketika kontrak berakhir untuk mengurangi biaya. Menghasilkan tingkat kekosongan keseluruhan dari 13,8% pada kuartal kedua naik menjadi 16,1%, dan keseluruhan area untuk disewakan melebihi 10 juta kaki persegi.

Pasar Ritel

Pasar ritel tetap lemah di kuartal ketiga. Volatilitas pasar saham dan siklus kenaikan suku bunga membuat konsumsi lokal lebih konservatif. Dari Januari hingga Agustus, total penjualan industri ritel lokal turun 1,5% year-on- tahun dan kebutuhan sehari-hari lebih baik (Tabel 4). Pada bulan Agustus, penurunan tahun-ke-tahun sebesar 0,1% dalam satu bulan tidak hanya dipengaruhi oleh basis tinggi pada periode yang sama tahun lalu, tetapi juga mencerminkan bahwa konsumsi pasar berhati-hati.

Dalam hal tingkat kekosongan toko jalanan, kinerja distrik yang berbeda bervariasi, di antaranya Pulau Hong Kong berkinerja lebih baik daripada Kowloon. Tingkat kekosongan di Causeway Bay dan Central di Pulau Hong Kong telah turun ke level terendah sejak pandemi, menjadi 5,3% dan 8,5%, tetapi beberapa sewa bersifat jangka pendek.

Sementara tingkat kekosongan di Tsim Sha Tsui dan Mong Kok di Kowloon masing-masing naik sedikit menjadi 16,7% dan 12,5%. Di antara mereka, toko-toko kosong terus ditemukan di sepanjang Canton Road di Tsim Sha Tsui, sebuah kawasan wisata tradisional, dan banyak ritel besar di Mong Kok telah memilih untuk mengurangi dan melakukan kegiatan restrukturisasi.

“Meskipun pemerintah telah secara bertahap melonggarkan tindakan karantina, Hong Kong dan China daratan belum mencapai pembukaan perbatasan penuh, sehingga menyulitkan bagi pengecer untuk menerapkan rencana ekspansi. Akibatnya, kegiatan penyewaan tetap sepi di Q3. Namun, tingkat kekosongan di Central dan Causeway Bay telah turun secara signifikan dibandingkan dengan awal tahun. Meskipun Causeway Bay secara tradisional didukung oleh kegiatan wisata, distrik sedang bertransformasi dan menjadi lebih menarik bagi konsumen lokal. Sementara itu, aktivitas konsumsi masih terfokus pada pekerja kantoran lokal dan kelompok dengan pembelanjaan tinggi, karena Central akan terus menunjukkan ketahanan meskipun aktivitas pariwisata berkurang,” jelas Kevin Lam,Direktur Eksekutif, Kepala Layanan Ritel, Agensi & Manajemen, Hong Kong, Cushman & Wakefield.

Dalam hal sewa, toko-toko di Yuen Long dan Tuen Munrelatif stabil, tetapi harga sewa toko jalanan di daerah inti umumnya terus berada di bawah tekanan. Sewa toko di Causeway Bay dan Tsimshatsui, yang merupakan kawasan wisata tradisional di masa lalu, turun lebih signifikan, masing-masing turun 1,9% dan 1,2% kuartal-ke-kuartal, dan penurunan kumulatif tahun ini adalah masing-masing 7,6% dan 5,1%.

Sebaliknya, harga sewa di distrik-distrik padat konsumen lokal seperti Central, Yuen Long dan Tuen Mun relatif stabil. Sewa di sektor F&B juga relatif tangguh, kecuali Central, dengan tingkat sewa subpasar lainnya naik sedikit pada 0,9% q-o-q menjadi 1,4% q-o-q di Triwulan ke-3 (tabel 5).

“Pengumuman terbaru pemerintah tentang tindakan karantina “0+3″ mungkin tidak segera menarik masuknya wisatawan ke Hong Kong, namun itu dapat mendorong penduduk setempat untuk bepergian ke luar negeri, karena mereka telah frustrasi dengan tindakan karantina yang ketat sejak awal pandemi. Dalam jangka pendek, perjalanan keluar oleh penduduk setempat dapat melemahkan konsumsi lokal dan karenanya membebani tingkat sewa di Triwulan ke-4. Namun, pelonggaran aturan makan di restoran yang baru-baru ini diumumkan, untuk mengizinkan 12 orang per meja, seharusnya mendukung kinerja F&B. Saat kita memasuki musim liburan akhir tahun, sewa jangka pendek kemungkinan akan lebih populer dan kami berharap tingkat kekosongan akan semakin berkurang menjelang akhir tahun. Sementara itu, kecuali pemerintah memperkenalkan kebijakan yang lebih menguntungkan untuk pasar ritel, harga sewa ritel di jalan raya diperkirakan tidak akan mengalami kenaikan signifikan hingga paruh kedua tahun depan,” tutup Lam.

Keterangan Foto: John Siu, Managing Director, dan Kepala Proyek/Layanan Perusahaan Hong Kong, Cushman & Wakefield (kiri), dan Kevin Lam, Direktur Eksekutif, Kepala Layanan Ritel, Agensi & Manajemen, Hong Kong, Cushman & Wakefield (kanan)