HONG KONG SAR – Media OutReach – Penyedia layanan real estat terkemuka di dunia, Cushman & Wakefield, hari ini merilis ulasan dan prospek pasar investasi properti komersial untuk kuartal kedua tahun 2021. Dengan membaiknya situasi pandemi dan stabilisasi ekonomi di Hong Kong, investor lokal dan dana real estat yang dikapitalisasi dengan baik menjadi lebih aktif dan mulai memperhatikan peluang investasi di pasar, menghasilkan peningkatan yang signifikan dalam properti komersial (CRE). Jumlah transaksi pasar pada semester pertama tahun ini telah melampaui sepanjang tahun 2020. Diantaranya, bangunan industri telah menjadi incaran investor baru. Sektor perhotelan juga diharapkan menunjukkan potensi pertumbuhan nilai modal dalam jangka panjang.

Gambar 1: Kesepakatan dan pertimbangan investasi CRE dalam dekade terakhir
Gambar 2: Transaksi CRE menurut sektor di 1H21
Gambar 3: Transaksi CRE menurut jenis investor
Gambar 4: Peta pengembangan Kwu Tung Utara di New Territories

Penawaran dan pertimbangan investasi CRE

Sejak akhir tahun 2020, suasana investasi properti komersial berangsur pulih. Didorong oleh investor lokal dan sejumlah kecil investor institusi, tren ini berlanjut hingga paruh pertama tahun ini. Selama periode tersebut, total ada 89 transaksi yang dilakukan dengan omset lebih dari HKD 100 juta , Jumlah total mencapai HKD43,1 miliar, meningkat 97% tahun-ke-tahun, dan nilai transaksi rata-rata per transaksi adalah HKD 485 juta yuan, menandai setengah tahun paling aktif sejak akhir 2018 (Gambar 1).

“Kami memperkirakan jumlah transaksi untuk tahun ini akan mencapai 200 kasus. Namun, investor tetap berhati-hati karena prospek ekonomi yang tidak pasti. Sebagian besar transaksi akan dilakukan dalam ukuran kecil dalam waktu dekat. Total pertimbangan untuk tahun ini kemungkinan akan mencapai setengah dari puncak pada 2017 atau 2018,” jelas Keith Chan, Direktur Cushman and Wakefield dan Kepala Departemen Riset di Hong Kong, Kamis (15/7/2021) lalu.

Investasi CRE menurut sektor

Di antara berbagai jenis properti, gedung perkantoran memiliki transaksi terbanyak pada semester pertama tahun ini, menyumbang 40% dari total nilai transaksi, yang terutama didorong oleh satu transaksi. Di sisi lain, sektor ritel mencatat jumlah transaksi tertinggi karena investor lokal menyukai aset yang lebih kecil tetapi peluang yang lebih besar untuk pertumbuhan jangka panjang.

Namun karena penurunan jangka pendek dalam sewa kantor dan ritel belum berhenti, modal melirik ke lokasi industri dan pengembangan dengan potensi nilai tambah dalam jangka panjang. Secara khusus, properti industri muncul sebagai kelas aset yang paling dapat diinvestasikan di 1H21, menyumbang 30% dari total pertimbangan, peningkatan yang signifikan dibandingkan dengan rata-rata 14% dalam dekade terakhir (Gambar 2).

Lonjakan transaksi properti industri terutama disebabkan bahwa harga satuan proyek industri adalah rendah, dan pemerintah telah berturut-turut memperkenalkan kebijakan yang menguntungkan, termasuk peluncuran skema revitalisasi bangunan industri baru yang diumumkan tahun 2018, memungkinkan bangunan yang direvitalisasi memenuhi persyaratan tertentu untuk mencapai GFA tambahan; Peluncuran skema percontohan “Tarif Standar Premi Tanah” pada Maret 2021 juga meningkatkan fleksibilitas dan kejelasan pengambilan keputusan. Selain itu, potensi bangunan industri tradisional untuk diubah menjadi penggunaan modern lainnya seperti gudang mini, gudang beku, gudang logistik, dan pusat data akan sesuai dengan permintaan bisnis baru dan menciptakan nilai di era pascapandemi.

Meskipun investasi hotel masih dalam penurunan, ia juga memiliki potensi investasi nilai tambah yang tinggi. Tom Ko, Direktur Eksekutif Cushman dan Wakefield, Kepala Pasar Modal, Hong Kong, mengatakan, di bawah pengaruh pandemi, hotel industri telah jatuh ke dalam penurunan, menyeret turun investasi terkait dan segera membeku. Namun, industri perhotelan telah secara aktif berubah baru-baru ini, meluncurkan rencana sewa bulanan untuk bersaing dengan pasar perumahan.

“Khususnya, investor telah melihat nilai investasi jangka panjang dari properti hotel, terutama aset berkualitas tinggi dengan diskon. Dengan demikian, kami mengantisipasi bahwa transaksi hotel akan meningkat pada paruh kedua tahun ini,” tuturnya.

Gangguan investor

Dengan perjalanan antara Hong Kong dan daratan, dan sebagian besar dunia masih dibatasi, investor lokal secara efektif mendominasi pasar, terhitung lebih dari 70% dari total transaksi di 1H21. Ini menunjukkan, investor institusi, terutama yang memiliki kehadiran lokal, juga aktif mencari peluang investasi. Transaksi penting termasuk bangunan industri en-blok di Hung To Road di Kwun Tong, dan sebagian dari Menara TV Kabel Wharf di Tsuen Wan. Namun, investor daratan relatif tenang, hanya menyumbang 13% dari volume transaksi (Gambar 3).

Fokus pasar terbaru

Selain proyek-proyek di atas, Kwu Tung North akan menjadi fokus pasar properti di masa depan. Berkat peningkatan transportasi dan fasilitas pendukung, seperti Stasiun Kwu Tung baru yang akan dibangun pada tahun 2023 dan selesai pada tahun 2027, kawasan ini semakin menarik bagi pengembang besar. Dengan konfirmasi baru-baru ini tentang proyek pengembangan yang akan datang di Kwu Tong, serta pengembangan terdekat di Lok Ma Chau Loop dan Taman Inovasi dan Teknologi Hong Kong-Shenzhen (HSITP), pengembang diharapkan untuk lebih memperhatikan area di satu atau dua tahun ke depan (Gambar 4).

“Kami percaya bahwa pasar investasi properti komersial akan terus meningkat pada paruh kedua tahun ini, dan suasana investasi akan tetap optimis. Karena investor lokal telah memiliki sejumlah persediaan, saya yakin mereka akan mengambil sikap menunggu dan melihat di musim mendatang dan menunggu dan melihat ketika tren kenaikan pasar ditentukan sepenuhnya. Pembatasan perjalanan telah menghambat kesepakatan lokal oleh investor daratan dan institusi untuk beberapa waktu. Begitu pembatasan dilonggarkan, mereka akan menjadi lebih agresif. Kami berharap investor akan tertarik pada aset industri. Fokus jangka panjang adalah pada aset hotel yang memberikan prospek lebih baik,” rangkum Tom Ko.

Keterangan Foto: (Dari Kanan ke Kiri) Tom Ko, Direktur Eksekutif Cushman dan Wakefield, Kepala Pasar Modal, Hong Kong dan Keith Chan, Direktur Cushman dan Wakefield, Kepala Riset, Hong Kong