HONG KONG SAR dan BOSTON – Media OutReach – Cushman & Wakefield, penyedia layanan real estate terkemuka di dunia, baru-baru ini menerbitkan ulasan 2022 dan prospek 2023 untuk pasar investasi properti residensial dan komersial di Greater Bay Area.

Pada tahun 2022, pasar perumahan di kota-kota Greater Bay Area melambat secara signifikan akibat dampak pandemi, dan jumlah keseluruhan transaksi serta harga properti bekas akan menunjukkan tren penurunan, dengan jumlah transaksi keseluruhan dan harga rumah sekunder yang keduanya turun.

Sebaliknya, transaksi di pasar CRE (properti komersial) bertahan dengan baik. Pelonggaran tindakan karantina di daratan, ditambah dengan pembukaan kembali perbatasan, akan memberikan sentimen positif yang lebih besar pada keseluruhan sentimen pasar pada tahun 2023, dan mendukung peningkatan transaksi di pasar investasi perumahan dan CRE.

Penjualan dan harga perumahan di Greater Bay Area

Dipengaruhi oleh pandemi dan pertumbuhan ekonomi yang melambat, volume transaksi residensial di Greater Bay Area turun tajam pada tahun 2022. Jumlah keseluruhan transaksi residensial langsung akan menjadi sekitar 400.000 unit, penurunan tahunan hampir 35% dibandingkan dengan tahun 2021 (Grafik 1). Di antara pasar kota, Zhuhai, salah satu lokasi paling populer bagi pembeli Hong Kong, mengalami penurunan paling mencolok, sebagian karena pembatasan perjalanan yang telah memperlambat potensi pembelian dari seberang perbatasan.

“Meskipun volume transaksi perumahan secara keseluruhan di Greater Bay Area menurun pada tahun 2022, pemerintah daratan baru-baru ini secara signifikan melonggarkan kebijakan pencegahan pandemi dalam negeri dan melanjutkan bea cukai dengan Hong Kong yang diyakini akan membantu mendorong volume transaksi di pasar Greater Bay Area pada tahun 2023. Awalnya, pembeli Hong Kong mungkin melewati perbatasan untuk menyelesaikan transaksi mereka yang ditahan sebelumnya, yang mungkin tidak segera memicu pemulihan berbentuk V, namun kami yakin momentum pasar akan meningkat menjelang 2H 2023, dengan volume transaksi diperkirakan akan meningkat sebesar 20 -25% pada tahun 2023,” ungkap Alva To, Vice President, Greater China & Head of Consulting, Greater China dari Cushman & Wakefield.

Sedangkan untuk harga rumah, harga transaksi tangan pertama di beberapa kota mencatatkan kenaikan, namun hal ini terutama disebabkan pasokan dan prapenjualan properti tangan pertama terkonsentrasi pada properti berkualitas tinggi, sehingga rata-rata harga properti tangan pertama terdorong. naik, tetapi transaksi sebenarnya tidak banyak. Dalam hal harga bekas, harga telah turun lebih dari 5% dari puncak tahun 2021, bahkan di kota-kota terkemuka seperti Shenzhen, menurut data penelitian Cushman & Wakefield (Grafik 2). Memasuki tahun 2023, harga rumah diperkirakan akan kembali stabil karena koreksi harga akan semakin menyempit di tengah pelonggaran aturan pandemi.

Jumlah dan nilai transaksi investasi properti komersial di GBA

Terlepas dari dampak pandemi, investasi properti komersial di GBA akan relatif aktif pada tahun 2022. Pada paruh kedua tahun ini, akan ada sejumlah transaksi skala besar senilai lebih dari RMB100 juta, sehingga totalnya jumlah investasi untuk tahun ini menjadi RMB64,9. Dalam hal volume transaksi, Greater Bay Area menyumbang sekitar 29% dari transaksi besar negara senilai lebih dari RMB100, yang merupakan angka tertinggi baru dalam lima tahun terakhir sejak 2018 (Grafik 3).
Melihat kembali kota-kota domestik di GBA, Shenzhen dan Guangzhou masih akan menjadi yang paling aktif dalam investasi properti komersial pada 2022. Diantaranya, Shenzhen mencatatkan 40 transaksi dengan total investasi RMB44,2 miliar, melampaui Beijing menjadi yang kedua transaksi terbesar di dalam negeri. Selain itu, Guangzhou juga mencatatkan 19 deal transaksi dengan nilai total RMB19,9 miliar.

Berdasarkan Nilai Transaksi dan Sumber Modal

Setahun penuh tahun 2022 mencatat 24 transaksi investasi CRE dengan nilai lebih dari RMB1 miliar, terhitung sekitar 40% berdasarkan pangsa pasar di GBA, jauh lebih tinggi dibandingkan pada tahun 2020 dan 2021. Saldo 37 transaksi kurang dari RMB1 miliar (Grafik 4). Untuk asal investor, volume transaksi oleh investor domestik melonjak lebih dari 50% y-o-y hingga mencapai RMB55,9 miliar, menguasai 86% pangsa pasar.

Hal ini mencerminkan fakta bahwa modal lokal sebagian besar mendukung aktivitas pasar, dengan beberapa kesepakatan juga melibatkan transaksi kurator. Sebaliknya, modal asing relatif tidak terdengar, terhitung hanya 14% dari pasar. Kami percaya pangsa pasar investasi asing pada tahun 2023 berpotensi pulih menjadi sekitar 35% dan kembali ke level tahun 2021, karena daratan sepenuhnya terbuka ke seluruh dunia.

Jenis investasi properti komersial di GBA

Dari segi jenis properti transaksi, properti perkantoran dan kantor litbang masih mendominasi pasar investasi properti komersial, terhitung lebih dari separuh total investasi pada tahun 2022.

“Aset kantor di GBA masih dicari oleh pasar, meskipun pada tahun 2022 pembeli sebagian besar diperoleh untuk keperluan penggunaan sendiri, terhitung 70% dari transaksi kantor. Dengan pelonggaran kebijakan perbatasan dan pandemi daratan, sektor tradisional seperti kantor dan ritel diharapkan meningkat pada 2H 2023. Selain itu, investasi pada aset ekonomi baru, seperti kawasan industri, logistik, dan pusat data, juga tumbuh pada 2022 mencapai RMB15,4 miliar, terhitung 24% dari total volume,,” jelas Charli Chan, Direktur Eksekutif Cushman & Wakefield, Pasar Modal, Tiongkok

“Pemerintah daratan telah secara aktif mempromosikan pengembangan C- REITs sejak Juni 2021, memberi lebih banyak saluran pembiayaan kepada perusahaan real estat, dan pada saat yang sama lebih merangsang kegiatan investasi asing. Pada tahun 2022, pasar akan mencatat setidaknya 13transaksi besar terkait dengan C- REITs. Pesatnya perkembangan C-REITs, ditambah dengan dukungan kebijakan, telah mendorong minat pada kawasan industri, fasilitas biomedis, logistik, dan apartemen sewa. Kami berharap jenis properti ini tetap menarik di tahun 2023, membawa tahun yang lebih bermanfaat bagi transaksi, sementara dana real estat diharapkan memperbarui tingkat aktivitasnya,” tutupnya.

Keterangan Foto: Charli Chan, Direktur Eksekutif Pasar Modal, Tiongkok, Cushman & Wakefield (Kiri) dan Alva To, Wakil Presiden Cushman & Wakefield, Tiongkok Raya & Kepala Konsultasi, Tiongkok Raya