HONG KONG SAR – Media OutReach – Kosongnya gedung perkantoran, kamar hotel, dan pusat perbelanjaan, inilah realita kehidupan di era new normal pascapandemi. Mereka juga merupakan hasil dari langkah-langkah jarak sosial dan penguncian pemerintah yang diterapkan oleh pemerintah di seluruh dunia untuk mengurangi penyebaran COVID-19. Efek ini telah menyebar ke pasar real estate di Asia. Dalam konteks ini, sebuah studi baru-baru ini menemukan bahwa harga real estat di sebagian besar wilayah Asia- Pasifik tetap stabil di pasar secara keseluruhan. Namun, dalam klasifikasi real estat yang berbeda, beberapa investor menggunakan modal mereka dalam strategi untuk industri yang benar-benar diuntungkan dari pandemi.

Kajian Pandemi COVID-19 dan Dinamika Sewa Properti Komersial, ditulis bersama oleh Dr. Ervi Liusman dan Profesor Desmond Tsang, Dosen dan Associate Professor, masing-masing, di Sekolah Manajemen Hotel dan Pariwisata di Chinese University of Hong Kong (CUHK) Business School. Mereka meninjau data sewa dan harga real estat di 38 kota di 12 negara dan yurisdiksi di kawasan Asia Pasifik, termasuk Hong Kong, Singapura, Tokyo, dan Kuala Lumpur, menggunakan data dari perusahaan layanan penasihat real estat global JLL. Sektor real estate meliputi gedung perkantoran, pertokoan, industri dan bangunan tempat tinggal. Mereka menganalisis tren harga sewa dan real estat di wilayah ini.

Penelitian menunjukkan bahwa pada awal pandemi pada paruh pertama tahun 2020, harga sewa berbagai properti di seluruh kawasan Asia-Pasifik telah turun rata-rata sekitar 15%. Sewa kantor mencatat penurunan sederhana sekitar 14%. Namun, harga sewa terus turun, dan yang paling menonjol, properti ritel, seperti pusat perbelanjaan, turun lebih dari 30% selama periode ini. Studi ini menemukan bahwa ada korelasi negatif antara jumlah kasus yang dikonfirmasi dan kematian akibat COVID-19 dan sewa pasar di daerah tersebut. Perlu dicatat bahwa meskipun penurunan tajam dalam sewa, harga di seluruh pasar belum jatuh.

Strategi yang lebih defensif

Menurut hasil penelitian dan pengamatan, meskipun peningkatan pesat dalam jumlah kasus COVID-19, harga real estat secara keseluruhan di kawasan Asia-Pasifik masih kuat, dengan properti perumahan dan industri menjadi fokus perhatian, sementara investasi di properti ritel telah menurun.

Para peneliti menunjukkan bahwa pada awal pandemi, langkah-langkah jarak sosial dan blokade yang diterapkan sebagai tanggapan terhadap penyebaran epidemi memaksa orang untuk tinggal di rumah, menciptakan ledakan di e-commerce, sementara toko ritel fisik menjadi korban dan banyak toko telah untuk menutup. Tanpa pendapatan sewa yang stabil, pemilik properto atau investor lebih cenderung menjual properti ritel dalam portofolio investasi mereka. Perubahan simultan dalam penawaran dan permintaan ini berarti bahwa harga real estat ritel telah turun tajam.

Para peneliti mengatakan bahwa selama pandemi, investor mendistribusikan kembali dana mereka di seluruh pasar real estat dan mengadopsi strategi yang lebih defensif sebagai tanggapan. Dengan kata lain, mereka mendistribusikan kembali dana ke area yang lebih tahan terhadap ketidakpastian yang disebabkan oleh epidemi, seperti berinvestasi di pusat data, pabrik, dan gudang. Mengingat kelanjutan jangka panjang dari epidemi virus mahkota baru, banyak investor secara alami memiliki kekhawatiran tentang prospek akhir dari pasar real estat ritel, itulah sebabnya mereka memilih untuk menginvestasikan dana mereka di jenis real estat lainnya.

“Apa yang kami lihat mungkin merupakan fenomena pergeseran strategi investasi. Investor meninggalkan aset berisiko seperti properti ritel dan memilih untuk berinvestasi di alternatif yang lebih aman, seperti pusat data atau gudang. Permintaan akan real estat adalah Turunan Permintaan, artinya berasal dari kebutuhan masyarakat akan hal lain. Masyarakat masih membutuhkan ruang untuk produksi dan konsumsi. Seiring dengan bergesernya perilaku pembelian konsumen ke e-commerce, perusahaan Internet akan membutuhkan ruang untuk menjalankan bisnis dan logistiknya. prospek industri dan real estat non-ritel lainnya lebih optimis,” jelas Dr. Liusman.

Dr. Liusman menambahkan, dalam kasus permintaan yang kuat, pasokan real estat industri masih terbatas. Platform e-niaga, perusahaan teknologi dan telekomunikasi, operator makanan dan minuman, dan perusahaan farmasi semuanya membutuhkan pergudangan industri dan ruang pabrik untuk menjalankan bisnis, dan mereka kemungkinan besar akan menjadi kekuatan pendorong untuk permintaan yang kuat di bidang ini.

Intervensi pemerintah

Seperti yang ditunjukkan dalam laporan yang dikeluarkan oleh Dana Moneter Internasional, sebagai tanggapan terhadap krisis yang belum pernah terjadi sebelumnya yang disebabkan oleh COVID-19, pemerintah di seluruh dunia telah menerapkan berbagai rencana dukungan untuk menghidupkan kembali perekonomian.

Para peneliti menyelidiki program stimulus fiskal yang dilaksanakan oleh pemerintah di kawasan Asia- Pasifik. Misalnya, China mengumumkan sekitar 4,9 triliun yuan dalam langkah-langkah fiskal, termasuk pemotongan pajak dan pengurangan kontribusi jaminan sosial. Para peneliti memeriksa bagaimana langkah-langkah stimulus yang berbeda mempengaruhi pasar yang berbeda di wilayah tersebut.

Mereka menemukan bahwa langkah-langkah stimulus fiskal pemerintah memiliki efek positif dalam mengurangi penurunan sewa real estat. Namun, mereka juga menemukan bahwa ketika langkah-langkah yang diumumkan diterapkan, efek positif ini telah hilang. Mereka menjelaskan bahwa rencana stimulus fiskal pemerintah tampaknya efektif dalam mengurangi dampak negatif epidemi, tetapi tampaknya berhasil dengan membantu memulihkan kepercayaan masyarakat terhadap pasar real estat, dan efeknya setidaknya sama efektifnya dengan peran fiskal dari tindakan itu sendiri.

“Tampaknya pengumuman skema besar stimulus fiskal itulah yang melemahkan penurunan harga sewa. Artinya, tanggapan awal pemerintah mungkin yang lebih penting dalam memulihkan kepercayaan investor daripada apa yang sebenarnya dilakukan pemerintah untuk membantu perekonomian,” ungkap Profesor Tsang.

Berburu untuk Tawar-menawar

Para peneliti percaya bahwa hasil penelitian mereka dapat memberikan wawasan berharga tentang bagaimana pandemi mempengaruhi lingkungan pasar properti global.

“Karena keragaman real estat, dampak COVID-19 sangat bervariasi di berbagai wilayah dan sektor. Meskipun beberapa kategori real estat seperti toko dan hotel mungkin terpengaruh secara negatif oleh pandemi, sektor lain juga terpengaruh relatif Stabilitas. Sebagai investor, dalam memilih portofolio investasi perlu mengkaji permintaan pasar di bidang tertentu,” urai Dr Liusman.

Dr. Liusman menunjukkan bahwa meskipun krisis ekonomi biasanya memberi investor peluang bagus untuk memanfaatkannya, dalam pandemi saat ini, pemilik properti di seluruh pasar telah menghindari praktik menjual aset dengan potongan harga. Dia menjelaskan, salah satu penyebabnya mungkin karena rencana stimulus fiskal pemerintah membantu mengembalikan kepercayaan investor. Kemungkinan lain adalah bahwa pemilik properti ini mungkin memiliki sumber keuangan yang kuat dan tidak ada alasan untuk segera menjual properti mereka.

Ketika berbicara tentang arah penelitian di masa depan, kedua cendekiawan tersebut mengatakan bahwa mereka dapat lebih fokus untuk memeriksa kinerja pasar real estat ketika pandemi mereda. Studi lain juga dapat mempertimbangkan untuk mengamati fluktuasi yang mungkin terjadi di pasar real estat dalam menghadapi varian virus COVID-19 baru.

Referensi

Allan R, Liusman E, Lu T, Tsang D. The COVID-19 Pandemic and Commercial Property Rent Dynamics. Journal of Risk and Financial Management. 2021; 14(8):360. https://doi.org/10.3390/jrfm14080360

Artikel ini pertama kali dipublikasikan oleh CUHK Business School di situs web China Business Knowledge (CBK): https://bit.ly/3oU8fiG.

Sumber Gambar: iStock