HONG KONG SAR – Media OutReach – Cushman & Wakefield, penyedia layanan real estat terkemuka di dunia, hari ini merilis tinjauan dan prospek pasar investasi properti komersial di Greater Bay Area untuk paruh pertama tahun 2021. Dalam beberapa tahun terakhir, Greater Bay Area telah berkembang pesat dan jaringan transportasi menjadi semakin sempurna, yang telah mendorong transformasi industri dan membawa pola baru untuk investasi properti di wilayah tersebut.

Selain Shenzhen dan Guangzhou, investor juga mengincar kota-kota lapis kedua lainnya, dan proyek investasi menjadi semakin beragam. Dari gedung perkantoran tradisional dan pusat perbelanjaan hingga jenis properti yang sedang berkembang seperti logistik industri, cold chain dan pusat data, termasuk dalam pertimbangan portofolio aset.

Gambar 1: Nilai transaksi investasi CRE di Greater Bay Area dalam beberapa tahun terakhir
Gambar 2: Rasio Penanaman Modal Dalam Negeri dan Asing
Gambar 3: % transaksi CRE menurut jenis properti di Greater Bay Area
Gambar 4: Beberapa transaksi di gudang, logistik, dan pusat data di Greater Bay Area pada tahun 2020 dan 2021
Sumber: Cushman & Wakefield

Nilai transaksi investasi properti komersial di Greater Bay Area

Sejak diluncurkannya konsep Greater Bay Area pada tahun 2017, langsung menarik perhatian pembeli swadaya, investor swasta, dan dana. Transaksi investasi properti komersial (CRE) menjadi aktif, dengan Omset Guangzhou dan Shenzhen telah mencatat nila transaksi melampaui RMB 50 selama empat tahun berturut-turut. Transaksi tersebut termasuk pembelian kantor pusat oleh perusahaan seperti Li Ning, Qiaodan Sports, dan Shenzhen Expressway di Shenzhen. Didorong oleh perusahaan TMT (teknologi, media, telekomunikasi), bangunan satu blok skala kecil di Guangzhou juga telah menarik pemilik untuk dimiliki.

Tahun 2019 merupakan titik balik bagi perkembangan pasar investasi properti komersial di Greater Bay Area. Dengan diumumkannya secara resmi “Rencana Pengembangan Wilayah Greater Bay Guangdong-Hong Kong-Macao”, peluang investasi properti komersial di kota-kota lain juga telah mulai terbuka, investor telah tertarik ke kota-kota selain Guangzhou dan Shenzhen.

Nilai transaksi telah meningkat dari RMB2,7 miliar (4% dari total) pada tahun 2019 menjadi RMB3,4 miliar (7% dari total) pada tahun 2020. Lebih dari RMB200 juta (1% dari total) transaksi tersebut dicatat pada paru pertama 2021. Total volume transaksi untuk tahun penuh 2021 diperkirakan akan melebihi RMB 50 miliar, membuktikan minat investor yang terus-menerus di wilayah tersebut. (Gambar 1)

Distribusi investor di Greater Bay Area

bukota di Greater Bay Area dulunya didominasi domestik, terhitung lebih dari 80% dari pertimbangan investasi. Namun investor asing juga memperhatikan pasar ini dan kegiatan investasi mereka meningkat dari tahun ke tahun, terutama di Guangzhou. Dengan kinerja ekonomi makro yang luar biasa dan daya beli yang kuat, ditambah dengan rendahnya ketersediaan portofolio komersial multiguna berkualitas di lokasi inti, Guangzhou telah menjadi target investasi investor asing.

“Sejak 2018 dan 2019, investasi asing semakin memperkuat penyebaran investasi di Greater Bay Area. Proporsi investasinya telah melonjak dari di bawah 20% di masa lalu menjadi sekitar 25 % tahun ini (Gambar 2). Kami percaya investor asing telah menggunakan lebih sedikit aset di Cina selatan. Namun investasi CRE di Greater Bay Area, sebagai zona strategis utama China, menciptakan peluang emas untuk alokasi aset geo-strategis, yang mengarah pada lonjakan transaksi semacam itu. Kami percaya investor asing akan terus mencari investasi baru di berbagai kota Greater Bay Area,” kata Queeny So, Direktur Eksekutif Pasar Modal China Cushman & Wakefield, Kamis (12/8/2021).

Jenis Investasi Properti Komersial di Greater Bay Area

Daya konsumsi yang kuat di Greater Bay Area, transaksi komersial sering terjadi (Gambar 3). Di antara berbagai jenis properti komersial, jenis properti tradisional seperti gedung perkantoran dan pusat perbelanjaan di daerah Guangzhou-Shenzhen menyumbang proporsi transaksi terbesar. Karena penyesuaian harga aset properti komersial, banyak pembeli swadaya dan investor swasta sering kali mengakuisisi properti sebagai kantor pusat mereka.

Investasi utama dalam transaksi besar masih didominasi oleh modal asuransi. sebagai contoh , transaksi terbesar di Shenzhen adalah pembelian proyek Vanke Yuncheng senilai RMB6,6 miliar oleh Ping An Insurance. Jumlah transaksi CRE di Shenzhen diperkirakan akan memecahkan rekor tahun ini, dengan total volume transaksi yang sama dengan tahun sebelumnya. Rata-rata volume transaksi mungkin turun menjadi sekitar RMB1 miliar per transaksi, sedikit turun dari tahun 2020.

Adapun Guangzhou, karena kelangkaan gedung perkantoran berkualitas tinggi di lokasi intinya, investor mencari proyek lain, seperti pusat perbelanjaan. Pada paruh pertama tahun 2021, proporsi transaksi tersebut telah meningkat menjadi lebih dari 30% dari keseluruhan transaksi properti komersial. Misalnya, Link REIT mengakuisisi Happy Valley di Guangzhou tahun ini dengan nilai RMB 3,205 miliar. Sementara itu, investor tipe occupier lebih tertarik pada properti perkantoran satu blok.

Selain itu, dengan semakin lengkapnya jaringan transportasi umum di Greater Bay Area, hal ini tidak hanya sangat mempersingkat waktu dan jarak transportasi, tetapi juga mendorong transformasi industri, menarik arus masuk populasi, dan menjadikan perekonomian tingkat kedua dan ketiga kota lepas landas, sehingga menghasilkan proyek investasi properti komersial baru, Logistik industri, cold chain, pusat data, proyek-proyek ini disukai oleh investor, dan lebih banyak transaksi telah dicatat satu demi satu (Gambar 4).

“Investor lokal dan dana real estat yang dikapitalisasi dengan baik di Greater Bay Area menjadi lebih aktif dan mulai memperhatikan peluang investasi di pasar. Ini telah menghasilkan dalam peningkatan yang signifikan dalam transaksi pasar properti komersial pada paruh pertama tahun ini. Seiring dengan semakin sempurnanya fasilitas transportasi dan infrastruktur di kawasan ini, dan didorong oleh kebijakan, kota-kota Greater Bay Area lainnya semakin menarik perhatian investor. Ini akan berkembang dari gedung perkantoran tradisional dan pusat perbelanjaan ke logistik industri, cold chain, dan pusat data, membuat pasar properti komersial baru di kawasan ini lebih beragam,” tutup Alva To, Wakil Presiden Cushman & Wakefield, Greater China.

Keterangan Foto: Alva To, Wakil Presiden Cushman & Wakefield, Tiongkok Raya (Kiri), dan Ibu Queeny So, Direktur Eksekutif Cushman & Wakefield, Pasar Modal, Tiongkok (Kanan)