HONG KONG, CHINA – Media OutReach – Real estate adalah salah satu kekuatan pendorong pembangunan ekonomi China, dan sebuah metode investasi paling populer bagi konsumen di negara itu. Dalam beberapa tahun terakhir, permintaan pasar yang sangat besar untuk real estat telah mendorong harga properti di China terus meningkat. Menurut data terbaru dari Biro Statistik Nasional Cina pada Desember 2019, tingkat kenaikan tahunan harga perumahan tangan pertama di kota tingkat pertama adalah 3,8%, dan di kota tingkat kedua dan ketiga masing-masing adalah 7,3% dan 6,7%. Pemerintah Cina telah mengumumkan berbagai langkah untuk membuat rumah lebih terjangkau bagi warga negara Cina biasa. Namun, studi penelitian baru-baru ini oleh CUHK Business School (CUHK) menunjukkan beberapa langkah ini mungkin tidak efektif.

Studi yang berjudul “Analisis Efektivitas Membatasi Pesanan Pembelian pada Pendinginan Pasar Real Estat dari Pasar” dilakukan oleh Profesor Yang Yang, Asisten Profesor Sekolah Manajemen Hotel dan Pariwisata di CUHK Business School, bekerja sama dengan Profesor Tsur Somerville dari Sauder School of Business di University of British Columbia dan Profesor Long Wang dari School of Entrepreneurship and Management di ShanghaiTech University. Ditemukan bahwa membatasi jumlah properti yang dapat dibeli pembeli memiliki efek substansial dan langsung pada jumlah transaksi tetapi tidak ada dampak yang signifikan secara statistik terhadap harga properti perumahan.

Menurut laporan McKinsey, rumah tangga Cina umumnya lebih cenderung menginvestasikan aset mereka dalam investasi real estat daripada rumah tangga di bagian lain dunia. Misalnya, real estat menyumbang 62% dari rata-rata aset rumah tangga Cina, tetapi aset rumah tangga di Jepang dan Amerika Serikat masing-masing hanya menyumbang 38% dan 28%. Untuk meredam spekulasi dan menahan harga properti, Dewan Negara mengeluarkan dua arahan, Sepuluh Aturan Nasional dan Delapan Aturan Nasional masing-masing pada 2010 dan 2011.

Kedua kebijakan ini mencakup penyesuaian penggunaan dana hemat perumahan untuk mengurangi rasio pinjaman terhadap nilai maksimum untuk properti perumahan lebih dari 90 meter persegi dan meningkatkan pembayaran uang muka minimum dan suku bunga pinjaman minimum untuk pinjaman bank komersial. Meskipun jumlah properti yang dapat dibeli oleh setiap pembeli terbatas, Dewan Negara belum merilis jadwal dan rincian implementasi nasional, yang berarti bahwa pemerintah daerah dapat merumuskan dan menerapkan kebijakan ini sesuai dengan kondisi ekonomi mereka sendiri.

Implementasi yang sembrono

Studi terbaru berusaha untuk mengeksplorasi efek dari membatasi jumlah rumah per pembeli pada pembatasan harga pasar real estat, mengurangi risiko gelembung aset, dan meningkatkan keterjangkauan publik untuk perumahan. Tidak seperti langkah-langkah makro bijaksana yang melibatkan suku bunga hipotek, standar penjaminan atau akses ke kredit, langkah-langkah untuk membatasi jumlah rumah yang dibeli tidak diterapkan di semua kota besar dan bervariasi tergantung pada apakah pembeli adalah penduduk lokal dan jumlah rumah yang ada. Profesor Yang mengatakan bahwa penerapan perintah pembatasan pembelian tidak seragam. Beberapa kota tidak memiliki batasan sama sekali, sementara beberapa kota telah menerapkan pembatasan yang berbeda di berbagai wilayah kota.

“Misalnya, Guangzhou memungkinkan penduduk kota mendaftar untuk rumah baru, tetapi melarang penduduk non-Guangzhou membeli rumah apa pun. Di Shanghai, hanya satu rumah yang dapat dibeli dengan atau tanpa registrasi rumah tangga setempat. Banyak lainnya Kota memungkinkan penduduk lokal untuk membeli dua rumah, sementara yang bukan penduduk hanya dapat membeli satu rumah Selain itu, tidak semua kota memberlakukan pembatasan pembelian, dan beberapa kota bahkan menerapkan kebijakan pembatasan pembelian di kota atau kabupaten mereka. Itu tidak seragam,” jelas Profesor Yang. Ia menambahkan bahwa tim risetnya memilih empat kota yang membatasi pembelian di daerah-daerah tertentu kota untuk dianalisis.

Keempat kota itu adalah Chengdu, Guangzhou, Hefei, dan Qingdao. Guangzhou adalah kota tingkat pertama sedangkan yang lain adalah kota tingkat kedua. Keempat kota memiliki setidaknya dua kabupaten tanpa batasan kuantitas pada pembeli residen dan non-residen. Pembatasan pembelian diberlakukan pada tanggal yang berbeda di empat kota: Guangzhou memperkenalkan kebijakan pada 15 Oktober 2010; Qingdao pada 31 Januari 2011; Chengdu pada 15 Februari 2011; dan Hefei pada 31 Maret 2011.

Data yang dikumpulkan oleh para peneliti berasal dari Sistem Indeks Real Estat Tiongkok (CREIS) yang mencatat data transaksi perumahan di Tiongkok dari informasi yang diterbitkan oleh pemerintah pusat, provinsi, dan lokal untuk unit baru yang dijual oleh pengembang untuk pembeli akhir. Tim ini menganalisis total 214 properti di empat kota terpilih. Menurut Profesor Yang, variasi kota seperti itu daripada membandingkan kota-kota terbatas dan tidak-terbatas dapat memberi mereka gambaran yang lebih jelas tentang keefektifan kebijakan karena kabupaten-kabupaten yang dibatasi dan tidak-dibatasi di suatu kota berbagi perumahan umum dan pasar tenaga kerja yang sama dan ekonomi lokal yang sama.

Jumlah Transaksi dan Harga properti

Menurut hasil penelitian, pembatasan pembelian memiliki dampak signifikan dan langsung pada volume transaksi. Enam bulan setelah penerapan kebijakan pembatasan pembelian, di kota yang sama, volume transaksi di wilyah yang membatasi telah menurun lebih dari 40% dibandingkan dengan volume transaksi di area yang tidak dibatasi. Seiring waktu, perubahan ini turun menjadi 30% dalam 12 bulan dan bahkan lebih jauh lagi menjadi 24% dalam dua tahun. Namun, efek dari pembatasan pembelian terhadap harga rumah sangat berbeda.

“Tujuan lain dari kebijakan pembatasan pembelian adalah melemahkan tinggi dan mempercepat harga rumah dan menenangkan pasar. Kami menemukan sedikit bukti bahwa pembatasan pembelian mengakibatkan penurunan harga, meskipun aktivitas pasar jelas menurun,” kata Profesor Yang, menambahkan bahwa sementara peneliti lain menemukan penurunan harga di kota-kota dengan pembatasan hingga 16% dibandingkan dengan mereka yang tidak, mereka tidak menemukan perubahan diferensial harga di seluruh kabupaten.

Profesor Yang menunjukkan bahwa ada beberapa alasan untuk hasil ini. Misalnya, meskipun pembeli dipengaruhi oleh kebijakan pembatasan pembelian, pengembang belum menurunkan harga jual mereka, mengindikasikan bahwa mereka mengharapkan kebijakan tersebut bersifat sementara sehingga perumahan dapat dijual dengan harga keuntungan yang lebih tinggi setelah pembatasan dicabut.

Analisis terpisah juga menemukan bahwa pemerintah daerah tidak mengurangi pasokan tanah di kabupaten tempat pembatasan pembelian properti diberlakukan. Harga tanah, jumlah paket yang dilelang, dan potensi yang dapat dibangun semuanya tidak berubah ketika membandingkan kabupaten dengan pembatasan dan yang tidak melakukan pembatasan.

“Pola ini konsisten dengan pengembang yang melihat kebijakan pemerintah hanya bersifat sementara, untuk dibalik setelah beberapa periode. Akibatnya, dengan tidak ada penurunan pada lahan yang ditawarkan di daerah terbatas dibandingkan dengan daerah tidak dibatasi, tidak ada perubahan diferensial dalam penawaran. Seperti sebuah respons juga konsisten dengan harga unit yang diselesaikan yang tidak berubah dalam menghadapi permintaan pembeli yang kurang. “

Profesor Yang menjelaskan, Jika pengembang mengharapkan pembatasan akan dilonggarkan pada titik tertentu dalam waktu yang tidak lama dan biaya penyimpanannya rendah, maka mereka akan memiliki sedikit insentif untuk mengurangi harga daripada menunggu sampai permintaan pulih setelah pembatasan dicabut.

“Jika tidak, responsnya konsisten dengan keengganan terhadap kerugian. Apa pun penjelasan untuk perilaku ini, penelitian ini mencerminkan studi lain tentang kebijakan makro-kehati-hatian yang menemukan bahwa meskipun kebijakan untuk membatasi permintaan ketika pasar perumahan panas memiliki efek peredam kuat pada volume pasar, kemampuan mereka untuk membalikkan masalah harga rumah yang tinggi dan mengatasi keterjangkauan terbatas dalam jangka pendek hingga menengah,” tutup Profesor Yang.

Referensi:

Tsur Somervillea, Long Wang and Yang Yang, “Using purchase restrictions to cool housing markets: A within-market analysis,” Journal of Urban Economics, Volume 115 (January 2020). Available at: https://doi.org/10.1016/j.jue.2019.103189

Artikel ini telah dipublikasikan oleh CUHK Business School di China Business Knowledge (CBK) website https://bit.ly/2HiF5UQ.