BEIJING, CHINA – Media OutReach – Cushman & Wakefield, perusahaan jasa real estat global terkemuka di dunia, baru-baru ini merilis laporan Two Sessions 2021: Interpretasi Kebijakan Real Estate China dalam makalah laporan Pekerjaan Pemerintah 2021. Sabrina Wei, Kepala Analis Kebijakan, Cushman & Wakefield, mengungkapkan, bahwa kebijakan utama dalam Laporan Kerja Pemerintah Cina 2021 akan mendorong pengembangan berkelanjutan dari pasar perkantoran, ritel, logistik, dan perumahan di Cina, dan membantu menstabilkan sektor penawaran dan permintaan harga tanah, harga rumah dan ekspektasi pasar.

Gambar 4. Total penjualan eceran barang konsumsi pada tahun 2020
Gambar 6: Tren harga perumahan di kota-kota besar, 2015 hingga 2020 (RMB / meter persegi)

Industri TMT (teknologi, media, dan telekomunikasi) diharapkan dapat terus menjadi tulang punggung pasar sewa gedung di masa mendatang

Dukungan kebijakan pemerintah di bidang inovasi iptek tentunya akan membantu mendorong perkembangan pasar perkantoran. Sejak pencapaian ke WTO, China terus memperluas investasinya ke dalam R&D teknologi. Data Badan Statistik Nasional menunjukkan, angggaran China untuk penelitian dan pengembangan pada 2019 mencapai 2,21 triliun RMB, 3,8 kali lipat dari 2009, dan 17 kali lipat investasi pada 2002. Pada tahun 2020, jumlah pengajuan paten dari Tiongkok di Organisasi Kekayaan Intelektual Dunia berjumlah 68.720, terlepas dari pandemi COVID-19, menjadikan Cina nomor satu di dunia selama dua tahun berturut-turut terkait pengajuan paten.

Di kota-kota lapis pertama, industri TMT telah memainkan peran sentral dalam pasar penyewaan kantor selama lima tahun terakhir, dengan pangsa industri penyewaan kantor TMT di Beijing, Shanghai, Guangzhou dan Shenzhen pada 2016-2020 masing-masing mencapai 36%, 20,3%, 28,3%, dan 23%. Dengan berlanjutnya implementasi kebijakan yang mendorong riset dan inovasi, diharapkan industri TMT dapat terus menjadi tulang punggung pasar sewa kantor di masa depan.

Rebound yang kuat di Sektor ritel dan munculnya peluang pertumbuhan properti ritel

Mengintegrasikan strategi perluasan permintaan domestik dengan pendalaman reformasi struktural sisi penawaran akan mendorong pertumbuhan real estat komersial. Kebijakan reformasi sisi penawaran yang dilaksanakan dalam periode Rencana Lima Tahun ke-13 telah mencapai tujuan utamanya. Tindakan “memotong kelebihan kapasitas, menghancurkan, menghapus utang, mengurangi biaya, dan memperbaiki hubungan yang lemah” telah secara efektif mengurangi kapasitas produksi dan stok yang berlebihan serta mengurangi utang perusahaan.

Setelah penyesuaian yang dilakukan dalam lima tahun selama periode Rencana Lima Tahun ke-13, ketidaksesuaian yang serius antara permintaan konsumen dan pasokan pasar sangat meningkat. Dari tujuan pembangunan tahun 2021, “Berpegang teguh pada poin dasar strategis untuk memperluas permintaan domestik dan sepenuhnya mengeksplorasi potensi pasar domestik” merupakan faktor penting untuk mewujudkan model sirkulasi ganda ekonomi yang pertama kali diperkenalkan oleh Presiden Xi Jinping. Total penjualan eceran barang konsumsi turun signifikan pada tahun 2020 akibat dampak COVID-19. Namun, karena pandemi secara bertahap terkendali, penjualan ritel domestik mulai pulih, dengan pertumbuhan tahun ke tahun kembali ke wilayah positif pada Agustus 2020 dan mencapai 4,6% tahun ke tahun pada akhir tahun 2020 (Gambar 4).

Dengan pandemi yang dikendalikan secara efektif di dalam negeri, sektor ritel sekarang diperkirakan akan mengalami rebound yang kuat pada tahun 2021, disertai dengan peluang pengembangan untuk pasar properti ritel. Pemilik pusat perbelanjaan mengambil kesempatan dari lonjakan lowongan selama periode pandemi untuk menyesuaikan dan meningkatkan bauran merek dan positioning, dan sektor-sektor seperti barang mewah, kendaraan energi baru, Merek-merek lokal tren “Guochao” (pengaruh ritel yang muncul yang menggabungkan aspek gaya, budaya, dan nostalgia Cina ke dalam desain produk) dan F&B yang sedang tren dapat diharapkan menunjukkan pertumbuhan yang kuat dalam periode pasca-pandemi, yang pada gilirannya meningkatkan peluang pengembangan bisnis untuk proyek ritel.

Perkembangan e-commerce lintas batas akan mendorong perkembangan properti logistik

Data dari United Nations Conference on Trade and Development (UNCTAD) menunjukkan bahwa penjualan B2C lintas batas Tiongkok mencapai US $ 79 miliar pada 2017, peringkat kedua setelah Amerika Serikat di seluruh dunia. Namun, angka ini hanya menyumbang 3,5% dari total ekspor dan 7,5% dari penjualan B2C, lebih rendah dari rata-rata global 10,7%.

Laporan kerja pemerintah untuk tahun 2021 menyoroti perkembangan e-commerce lintas batas, yang bertujuan untuk mewujudkan struktur impor dan ekspor berkualitas tinggi, lebih memperluas konsumsi, mendorong pengembangan dan peningkatan ekonomi terbuka, dan menciptakan titik pertumbuhan ekonomi baru. Perkembangan e-commerce lintas batas tidak diragukan lagi akan meningkatkan permintaan properti logistik, yang pada gilirannya mendorong perkembangan pasar real estat industri dan logistik, terutama di wilayah di mana perdagangan impor dan ekspor menjadi penggerak ekonomi utama.

Urbanisasi yang berkelanjutan akan menguntungkan pasar properti ritel regional

Urbanisasi akan terus menjadi pendorong penting pembangunan ekonomi yang stabil dan berjangka panjang di Cina. Tingkat urbanisasi melampaui tonggak 60% pada 2019 yang mencapai 60,6%. Dalam dekade terakhir, rata-rata 17,86 juta orang berpindah dari pedesaan ke kota-kota di China setiap tahun.

Rencana Lima Tahun ke-14 memang menunjukkan penyesuaian dalam strategi, dengan tingkat urbanisasi berkelanjutan yang lebih rendah. Namun demikian, masih ada ruang yang cukup besar untuk pertumbuhan untuk mencapai target akhirnya yaitu tingkat urbanisasi yang stabil sebesar 70%. Skenario yang mungkin terjadi masih bisa melihat 16 juta orang pindah ke kota setiap tahun. Di bawah premis ini, pembaruan kota dan rencana implementasi aglomerasi perkotaan antar provinsi dan cluster kota akan menjadi tren pembangunan utama. Untuk pasar real estat, pergerakan penduduk pedesaan yang berkelanjutan ke kota-kota akan meningkatkan permintaan perumahan dan mendorong konsumsi, yang pada gilirannya menguntungkan pasar real estat ritel regional.

Untuk pertama kalinya, laporan kerja pemerintah mengusulkan untuk membantu menyelesaikan masalah perumahan yang dialami oleh warga kota baru yang terdaftar dan kaum muda di kota-kota besar, di mana akomodasi bersubsidi dan rumah dengan hak milik bersama akan menjadi ide dari pembangunan utama. Harga hunian yang tinggi dan berkelanjutan di kota-kota lapis pertama telah sangat mengikis daya beli penduduk atau peluang untuk memulai bisnis. Biaya akomodasi yang tinggi secara khusus berdampak pada penduduk kota baru dan kelompok usia yang lebih muda, sehingga menurunkan kualitas hidup mereka secara keseluruhan.

Sebaliknya, kota-kota lapis kedua yang sedang berkembang menjadi semakin menarik bagi lulusan perguruan tinggi baru dan talenta muda dalam beberapa tahun terakhir, karena harga rumah yang stabil dan biaya hidup yang lebih rendah. Pada tahun 2020, harga rumah baru di Chengdu dan Wuhan kurang dari 30% dibandingkan harga di Shanghai dan Shenzhen. Harga di Nanjing sekitar 50% dari harga di Shanghai dan Shenzhen (Gambar 6). Untuk mengatasi masalah perumahan yang dihadapi oleh warga kota baru dan kaum muda di kota-kota besar, pemerintah diharapkan dapat menyediakan lebih banyak perumahan yang dapat disewa di daerah-daerah yang permintaannya terkonsentrasi. Pengembangan pasar leasing diharapkan lebih fokus pada perluasan akomodasi yang tersedia untuk leasing jangka panjang, dengan pemerintah melaksanakan kebijakan fiskal dan keuangan yang mendukung.

“Tahun 2021 adalah tahun pertama dari Rencana Lima Tahun ke-14, dan itu juga merupakan fondasi bagi pembangunan ekonomi dan sosial China untuk lima tahun ke depan akan diletakkan. Kebijakan utama dalam Rencana tersebut akan dilaksanakan tahun ini, dengan peluncuran langkah-langkah dan tindakan yang dimulai secara bertahap. Kami berharap bahwa tujuan utama Rencana – memperkuat sektor sains dan teknologi, sepenuhnya mengeksplorasi potensi konsumsi pasar domestik, mengembangkan e-commerce lintas batas, mempertahankan prinsip bahwa rumah bukan untuk spekulasi, mengembangkan pasar sewa rumah jangka panjang, dan secara efektif menangani kebutuhan akomodasi penduduk kota baru dan kaum muda – akan secara signifikan memengaruhi pertumbuhan berkelanjutan dari pasar perkantoran, ritel, logistik, dan perumahan di China,” tutup Sabrina Wei, Kepala Analis Kebijakan Cushman & Wakefield, Selasa (23/3/2021).

Silakan klik disini untuk mengunduh laporan